🏚️ 온라인 -전자 상거래 소비문화로 자영업 몰락이 불러온 공실 상가 폭증, 해결책은 무엇인가?
📘 공실상가 대란! 자영업 몰락 시대, 한국이 배워야 할 미국형 해법은?
✅ 자영업 몰락의 그늘, '공실 상가'가 도시를 잠식한다
전자상거래 천국이라 불리는 한국. 소비자들은 이제 손쉽게 온라인에서 쇼핑을 해결하고, 식사도 앱 하나로 배달 받는 시대가 되었습니다. 하지만 그 편리함 뒤에 도심 곳곳에 늘어가는 '공실 상가'의 그림자가 짙어지고 있습니다.
코로나19 이후 소비 패턴이 비대면 중심으로 전환되면서 오프라인 매장의 필요성이 급격히 낮아졌습니다. 특히 소상공인과 자영업자의 폐업률은 매년 증가하며, 상가 임대 시장에도 치명타를 입혔습니다.
❗ 문제의 핵심은 '공급과잉' 그리고 '규제 경직성'
상가 공실 문제가 단지 경기침체 때문만은 아닙니다. 공공주택지구 내 상업용지의 원단위 기준부터가 수요를 무시한 '공급 중심 정책'에 기반하고 있습니다.
예를 들어, 택지 개발 면적이 300만㎡ 미만일 경우 1인당 6~8㎡의 상업시설 연면적을 기준으로 상가 면적을 산정합니다. 결과는? 주변 인구나 수요를 반영하지 못한 ‘상가 과잉 공급’이 계속 이어지고 있는 겁니다.
또한, 도심 내 주거복합건축물에서 비주거시설의 비율이 10% 이상으로 의무화된 규정도 시장 현실과 동떨어져 있다는 지적이 많습니다. 상가 수요는 줄어드는데, 공급은 정책적으로 밀어붙여야 하니 결국 ‘비어 있는 상가’만 늘어나는 구조가 반복되는 것이죠.
🔍 – 전자상거래 강국 한국, '공실상가 대란'에 어떻게 대응해야 할까
📉 1. 자영업 붕괴가 만든 공실상가의 시대
2025년 현재, 대한민국 곳곳에 텅 빈 상가들이 속출하고 있습니다.
- 폐업한 카페, 비어있는 점포, '임대문의' 현수막이 줄지은 거리…
- 상업지구 주변에는 유동인구가 줄고, 저녁 8시면 불 꺼진 골목이 늘어납니다.
그 중심에는 자영업의 구조적 위기가 있습니다.
🔍 [2024년 기준 전국 평균 공실률]
수도권 중심지: 12.1%
지방 중소도시: 18.5%
신도시 상가: 23% 이상
이는 단순히 경기 침체나 소비 위축 때문만이 아니라, 전자상거래 중심의 소비 패턴 변화와 과잉 상가 공급이라는 구조적 문제가 복합된 결과입니다.
- 현재 공공주택지구 상업 용지는 택지 개발 규모가 300만㎡ 미만일 경우에는 1인당 6~8㎡를 적용하는 상업 시설 연면적 원단위 기준을 채택
- 도심 상업지역 내 주거복합건축물의 상가(비주거 시설) 비율은 10% 이상
- “세종이나 동탄 등 신도시 같은 경우는 지구단위계획을 설정하고 택지를 공급할 때부터 상업 용지 비율이 높다”
- “신도시 상가의 경우 이러한 구조적인 한계가 있기 때문에 상업 용지 비율을 낮추고 지구단위계획을 변경하더라도 (상가의 공급을 줄이고) 다른 용도로 공급하는 게 필요하다”
- “규칙이나 조례 등에서 아파트가 새로 생기는 경우 상가가 의무로 들어가다 보니 그 지역 인구 유입이 없는 한 계속해서 공실이 생길 수밖에 없다”
- “미국 같은 경우에는 ‘몰(Mall)’이라는 개념이 있는데, 주거 지역과 쇼핑센터를 구분해서 쇼핑할 수 있는 특정한 공간을 마련하는 것”
- “이제 우리나라도 이러한 개념이 도입돼야 하는 시점이 아닐까 싶다”
- 이미 지어진 상가 공실을 해결하기 위해서는 용도 규제 유연화 필요해… 지자체 상권 조성 노력해야
- 미국, 일본, 영국 등은 빈 상가를 해소하기 위해 공간 활용 다양화-- 美·日·英 등도 빈 상가에 ‘골치’… 공간 활용 다양화 정책
- 스타트업과 소상공인, 예술가 등에게 저렴한 임대료로 장기 공실 상가를 임대
- 장기 공실 상가를 임대하면서 지역 행사나 전시, 워크숍 등을 진행-- 상가 공실률이 감소했고 상권 재생 효과
- 일본은 도쿄 시부야의 공실 상가를 카페, 갤러리, 공유 오피스 등 다양한 용도의 공간으로 전환
- 공실 상가에 청년 창업자와 예술가 등이 입주할 수 있도록 지원하면서 이 상가를 복합 문화 시설로 재창조
- 영국은 공실 상가를 직접 임대해 지역사회에 재임대- 소규모 사업자와 비영리단체, 사회적 기업에 저렴한 임대료로 공간을 제공하면서 공실률 저감
- 캐나다는 세제 및 금융 지원과 창업 지원을 공실 해결책과 연계
- 지식산업센터에 기업을 유치할 수 있도록 정부나 지자체가 산업 기반을 먼저 조성해야 한다는 것
- “단기적으로는 지식산업센터 중 장기 악성 미분양 경우에 취득세·양도세를 감면하는 조처를 해주는 것도 좋을 것”
미국 사례에서 배우는 ‘혼합용도 개발’ 전략
한국과는 달리 미국은 주거와 상업의 용도 구분을 보다 유연하게 적용하고 있습니다. ‘라이브-워크-플레이(Live-Work-Play)’ 개념 아래, 쇼핑몰을 주거공간과 결합시키는 복합 개발을 통해 공실 문제를 줄이고 있습니다.
미국의 대형 쇼핑몰들이 재개발을 통해 아파트, 공유 오피스, 커뮤니티 센터 등으로 전환되면서 도심의 유휴 공간을 효율적으로 활용하고 있는 것입니다. 이처럼 용도지역의 유연성이 공실 문제의 핵심 해법이 될 수 있습니다.
🧭 2. 문제의 근본: 수요를 초과한 상가 공급 구조
현재 우리나라의 택지개발형 상업지구 공급 방식은 다음과 같은 구조적 문제를 안고 있습니다.
🏗️ 공공택지 상업용지의 문제
- 택지개발지구가 300만㎡ 미만인 경우,
👉 인구 기준 **1인당 6~8㎡**의 상업시설 연면적 기준을 일괄 적용 - 수요가 검증되지 않은 상태에서도 일률적 공급 강행
- 결과적으로 새 아파트 단지마다 상가가 과잉 공급되고 있음
🏙️ 주거복합건축물 상가 규제
- 도심 내 주거복합건물 중 상가(비주거) 면적 비율 10% 이상 의무화
- 수요가 적은 지역에서도 강제적으로 상가 포함
→ 결과: 공급 과잉 + 유휴공간 + 공실 증가
🔧 한국형 해법은? “공급 구조 개혁 + 용도 규제 완화”
- 상가 공급 원단위 기준 재검토
택지 규모에 따라 일률적으로 정하는 방식에서 벗어나, 실제 예상 유동인구와 소비수요를 반영한 맞춤형 공급 기준이 필요 - 용도지역의 규제 완화 및 복합용도 허용
상가를 주거 또는 공유 오피스 등으로 전환할 수 있는 유연한 용도변경 정책이 시행돼야 합니다. - 공실 상가 리모델링 및 임대보조 정책 도입
장기 공실에 대한 공공 리모델링 지원 또는 스타트업 유치 인센티브 제공 등으로 새로운 수요를 창출해야 합니다.
🛒 3. 소비 패턴 변화: 오프라인보다 온라인 중심
📦 전자상거래로 이동한 소비자들
- 2025년 기준 온라인 쇼핑 거래액: 223조 원 돌파
- 음식 배달, 생필품, 의류, 가전, 심지어 약국까지 '클릭 한 번'이면 해결
- 코로나19 이후 50~60대 고연령층까지 온라인 구매 익숙해짐
즉, 상가는 늘어나고 있지만, 소비자는 오프라인에 머물지 않는 시대입니다.
🇺🇸 4. 미국 사례에서 배운다: 쇼핑과 주거의 분리 원칙
🏘️ 미국형 Mixed-use 개념
미국 도시들은 이미 공실 문제에 대응해 다양한 실험을 해왔습니다.
- **상업지구를 복합시설(Mixed-use)**로 전환
→ 카페+주거+공유오피스+헬스장 등 혼합형 공간으로 재편 - 쇼핑몰을 청년·노년 주거지로 리모델링
→ 공실 쇼핑몰 → 주택 리모델링 → 생활편의시설 중심으로 재구성
한국 역시 "공공임대주택 + 생활SOC + 공유상가" 조합으로 전환할 수 있습니다.
🔧 5. 공실상가 해결을 위한 정책 제안
① 📜 용도지역 제도 유연화
- 기존 상업지역은 상가 이외 용도 전환 어려움
- 상가 → 문화공간 / 커뮤니티센터 / 공공임대주택 전환 허용 필요
② 🏠 주거전환 허용 확대
- 비어있는 상가건물을 1인 가구용 도심형 임대주택으로 전환
- 상업시설 내부에 실내농장, 창업공간, 공방 등 다양한 기능 부여
③ 💡 디지털 기반 공유상가 플랫폼 구축
- 정부-지자체가 연계된 단기 임대 상가 플랫폼 운영
- 소상공인의 테스트 마켓용 공유공간 제공
- 예비창업자에게 저비용 실험 공간을 제공해 진입장벽 완화
④ 📊 공급계획 조정 기준 강화
- 택지개발 상업용지 기준 재조정
→ 수요 예측 기반으로 공급 면적 축소
→ 미분양 상가 발생시 차기 공급 축소 반영
📌 6. 핵심 정리: 공실상가, 어떻게 해결할 것인가?
| 수요 대비 과잉 공급 | 상업용지 공급 기준 개편 |
| 오프라인 소비 감소 | 용도변경 유연화로 공간 다변화 |
| 상업지역 규제 경직성 | 복합용도 전환 허용 확대 |
| 창업 리스크 증가 | 공유상가 + 임대지원 플랫폼 구축 |
📝 더 이상 '상가만 짓는' 도시계획은 안된다
대한민국은 세계 최고 수준의 전자상거래 인프라를 가진 나라입니다.
하지만 도시계획과 부동산 공급 방식은 여전히 오프라인 중심의 낡은 사고방식에서 벗어나지 못했습니다.
“상가는 지었지만, 소비자는 떠났다.”
이제는 도시공간을 다시 설계해야 합니다.
쇼핑 중심이 아닌 삶 중심의 공간,
공간의 다양성과 유연성을 보장하는 정책이 필요한 시대입니다.
📢 결론: “상가 공실은 부동산이 아닌 도시의 지속가능성 문제다”
공실 상가 문제는 단순히 건물주의 손해로 끝나는 것이 아닙니다. 도시의 활력 저하, 지역경제 침체, 범죄 증가 등 복합적인 사회문제를 동반합니다.
이제는 전자상거래 시대에 맞는 상업시설 구조 개혁이 필요한 시점입니다.
공급 기준의 유연화와 용도 규제 완화를 통해, '상가가 다시 살아나는 도시'를 만드는 지혜가 절실합니다.