📉 서울 상권, 공실률 증가로 위기 직면
2025년 상반기, 서울 주요 상권의 공실률이 급증하고 있습니다. 강남, 명동, 홍대 등 핵심 지역조차 공실률 10% 이상을 기록하며 과거의 활기를 잃고 있습니다.
반면, 온라인 거래액은 21조 원을 돌파하며 역대 최고치를 기록했습니다. 이는 코로나19 이후 가속화된 비대면 소비 패턴이 고착화되었음을 의미합니다.
🏪서울 상권은 ‘텅텅’, 온라인 거래는 21조 돌파
📌– 오프라인 유통의 생존 전략은 무엇인가? 👉 “상가는 텅 비었는데… 온라인은 날았다!”
✅ 온라인은 날고, 오프라인은 운다
2025년 상반기, 국내 온라인 쇼핑 거래액이 21조 원을 돌파하며 역대 최대치를 기록했습니다. 반면 서울의 상가 공실률은 14%에 육박하며 오프라인 상권은 그야말로 생존을 위협받는 수준에 이르렀습니다.
- 📉 서울 명동, 강남, 신촌 등 중심 상권의 공실률 급등
- 📦 소비자들의 지갑은 모바일 앱에서만 열리는 시대
온라인은 클릭 몇 번이면 끝나는 편리함과 빠른 배송, 다양한 혜택으로 무장했고, 그 사이 오프라인은 임대료 부담과 인건비 상승, 유동 인구 감소라는 삼중고에 시달리고 있습니다.
📦 온라인 거래 21조 원 시대, 소비 트렌드 변화
쿠팡, 네이버 쇼핑, 마켓컬리, 무신사 등 이커머스 플랫폼의 성장은 눈부십니다.
주요 소비층인 MZ세대는 물론, 40~50대 중장년층도 온라인 중심의 소비 생활에 익숙해지면서 전통 오프라인 상권은 점점 밀려나고 있습니다.
✅ 온라인 소비 증가 요인
- 간편한 결제 및 빠른 배송
- 리뷰 기반 신뢰도 확보
- 오프라인보다 저렴한 가격
- 다양한 할인 및 적립 혜택
⚠️ 서울·지방 상권 양극화…지방은 더 심각
서울조차 이 정도인데, 지방 중소도시의 상권은 사실상 붕괴에 가깝습니다.
- A도시 중심상가의 공실률: 18%
- B지방 대도시의 번화가 공실률: 22%
이는 인구 감소 + 소비 분산 + 온라인 집중 현상이 겹친 결과로, 단순한 경기 침체를 넘어 유통 생태계의 구조적 전환이 진행 중임을 보여줍니다.
🔍 서울과 지방, 상권도 ‘양극화’ 시대
서울 주요 상권은 유동인구가 줄며 직격탄을 맞았고, 지방 중소도시 상권은 *“텅 빈 거리, 꺼진 간판”*으로 심각한 공동화 현상을 겪고 있습니다.
| 서울 명동 | 공실률 12% → 17% | ⬆️ 증가 |
| 대전 둔산 | 유동인구 20% 감소 | ⬇️ 하락 |
| 부산 서면 | 외국인 관광 회복세 | 🔁 회복 중 |
| 경기 광교 | 지역밀착형 매장 증가 | ⬆️ 유지 |
📦 온라인 거래 급증, 오프라인의 명암
| 2020 | 14.2조 원 | - |
| 2023 | 18.7조 원 | +31.7% |
| 2025 (1Q) | 21.4조 원 | +14.4% |
모바일 쇼핑의 비중은 전체의 77% 이상을 차지하며, 특히 패션, 뷰티, 식품, 디지털기기 카테고리는 온라인의 독주가 지속
🔍 오프라인 유통의 생존 전략은?
이처럼 위기를 맞은 오프라인 유통 업계가 살아남기 위해서는 단순한 임대료 인하나 할인행사로는 부족합니다. ‘경험’과 ‘목적’이 있는 공간으로의 전환이 핵심입니다. 오프라인 유통이 살아남기 위해서는 기존 운영 방식을 전면 재정비해야 합니다. 단순 판매를 넘어 ‘경험’, ‘콘텐츠’, ‘지역성’을 결합해야 합니다.
🔑 핵심 전략 5가지
- 리테일테크 도입 (스마트미러, 무인결제 등)
→ 편리한 고객 경험 제공 - 체험형 매장 확대
→ 시음·시연·포토존 등 체류 유도 - 팝업스토어 & 로컬콜라보
→ 인스타그래머블 공간 연출 - 온라인과 연계한 O4O 전략 강화
→ 온라인 주문 → 오프라인 픽업 - 소규모 상권 리포지셔닝
→ 대형 유통 → 지역 특화 소형 매장 전환
🎯 현재 생존 전략하는 사례 3가지
- 체험형 매장 확대
- LG전자 베스트샵, 나이키 조이라이드 스튜디오처럼 직접 써보고 체험하는 공간을 제공
- ‘구경하고 체험한 후 온라인 구매’ 유도 가능
- F&B 및 복합문화 공간으로 전환
- 기존 상가에 카페, 소형 갤러리, 공유 오피스 도입
- 사람들이 '머무는 공간'을 만들기
- O4O(Online for Offline) 전략 채택
- 오프라인에서 제품 체험 → 온라인 주문으로 연결
- 예: 현대백화점의 라이브 커머스 & 온라인 연계 전략
🧭 ‘선택과 집중’이 필요한 시대
오프라인 상권 전체를 포기할 수는 없습니다. 그러나 ‘모두를 위한 공간’에서 ‘선택된 고객만을 위한 공간’으로 전환이 필요합니다.
- ✅ 대형 매장 → 소형 플래그십 스토어
- ✅ 인테리어 → 브랜딩 콘텐츠 중심
- ✅ 매출 중심 → 고객 체험 중심
오프라인은 더 이상 ‘상품을 파는 곳’이 아니라 브랜드 감성을 전하는 채널로 진화해야 합니다.
💬 결론: ‘오프라인 = 체험, 온라인 = 구매’ 시대
“오프라인은 죽지 않았다, 다만 경험을 입어야 살아난다”
지금은 오프라인 공간이 단순 판매 장소가 아니라, ‘브랜드 경험’의 공간으로 진화해야 할 때입니다.
서울과 지방 상권 모두 지금과 같은 단순 임대 중심 구조를 유지한다면, 온라인 유통의 그늘 속에서 점점 설 자리를 잃을 수밖에 없습니다.
💡 Tip: 온라인과 오프라인은 경쟁하는 개념이 아니라 ‘보완적 관계’로 재설정되어야 합니다. 지금이 바로 유통 전략을 재정의할 때입니다.
👉 여러분이 있는 동네의 오프라인 매장도, 이런 변화에 잘 대응하고 있나요? 댓글로 함께 이야기해 봅시다!